一九九四年全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务

    本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。

    1．（本题20分）土地估价报告：

    一、评估对象概况：

    ××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。

    二、评估目的：

    ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。

    三、评估依据：

    1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

    2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。

    3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。

    4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。

    四、评估过程：

    土地部分

    1．征地成本费：

    根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米

    2．三通一平费用：86.00元/平方米

    3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）

      开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。

    4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）

    5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）

      因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。

    6．单位地价：267.23元/平方米

    7．年租金额：

      年纯收益（年租金额）=地价×还原利率

      根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。

      即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）

    地上物部分

    1．已拆除和待拆除部分：

名称

面积(平方米)

结构

成新

重置价(元/平方米)

估价额(元)

围墙

357.68

砖实砌

8

46.00

11445.76

厕所

16

砖木瓦

6

150.00

1440.00

粉碎房

44.4

砖石棉瓦

7

200.00

6216.00

废料棚

16

砖石棉瓦

7

200.00

2240.00

电焊间

14

砖墙瓦顶

9

390.00

4914.00

仓库

28

砖混

9

390.00

9828.00

化验室

28

砖混

9

390.00

9828.00

库房

112

砖石棉瓦

7

200.00

15680.00

水泥路

300

水泥

9

20.00

5400.00

合计

            66991.00

    2．出租部分

    二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。

      房屋部分：重置价        620元/平方米

                小区配套      48元/平方米

          &n

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